宅建業法の適用範囲

 

前回まで権利関係の解説でしたが、

今回から宅建業法の解説します。

 

恐らく宅建業法の方が需要あると存じます。

 

 

宅地建物取引

 

宅建業法を略さないと「宅地建物取引業法」です。

 

宅地建物の

取り引きを

業として

するなら、宅建業法が適用されます。

 

注意すべきは、

宅地建物、取り引き、業の全ての要素が満たされて始めて宅建業法の適用を受けます。

 

これら3つの要素の

どれか1つでも欠けると宅建業法の適用はないです。

 

どれだけ取り引きを業としてやってても

宅地建物意外の不動産の取り引きであれば宅建業法の適用はないし、

宅地建物の取り引きだったとしても、

業としてしなければ宅建業法の適用はありません。

 

宅建業というには、

この3要素全てを満たさなければならないというのをまずご理解下さい。

 

 

宅地建物

 

この頁で主に解説するのは

宅地建物とは?です。

 

宅地建物と一括りにしていますが、

更に宅地と建物にわかれます。

 

 

宅地

 

まず宅地ですが、

 

現在建物が建ってる土地

建物建築目的で取り引きされる土地

用途地域内の土地

 

のいずれかを満たすと宅地になります。

 

趣旨として

どれもいずれは建物を建てる前提があるのです。

 

現在建物が建ってる土地は分そのままですからから解説不要として、

残り2つを解説します。

 

 

建物建築目的の土地

 

建物建築目的の土地ですが、

その目的がありさえすれば宅地です。

 

建物建築目的があれば、

今が原野だろうが、登記簿上の地目が山林だろうが何だろうが、

宅地です。

 

 

用途地域内の土地

 

用途地域とは、法令制限で勉強する土地の種類です。

 

詳しくは法令制限で勉強しますが、

ざっくりいえば町造りが前提になってる土地です。

 

但し例外があって、用途地域内の土地でも現在、

公園、広場、道路、水路、河川

は宅地に含めません。

 

公共財の側面がありますから、

宅地建物取引には似合わないんですね。

 

公園のコー、広場のヒー、道路のどう、水路のす、河川のせん

で「コーヒーどうもすいません」てゴロは有名ですね。

 

最近こんなべたな問題は出ませんが、

どの教材にも書いてあるので、念の為書いときます。

 

 

3種類の関係

 

この宅地の3種類ですが、

どれか1つでも満たせば宅地です。

 

今は原野でも将来建物を建てるなら宅地ですし、

今も未来も建物建築予定がなくても用途地域内なら、コーヒーどうのの例外でなければ宅地です。

 

 

建物

 

建物は、基本は一般的な建物です。

 

当たり前ですが住宅とかには限られませんのでね。

 

倉庫とかであっても建物です。

 

マンションの一室も建物です。

 

マンションは、全体が建物ってのは常識でわかるでしょうが、

 

部屋も1つの建物扱いするのは注意して下さい。

 

リゾートクラブ会員権も建物扱いします。

 

なぜ会員権が建物かと疑問に思うかもしれませんが、

この会員権は、リゾート施設の所有権を会員権という形で分けた権利です。

 

名前は会員権ですが、

建物所有権の要素もあるので、建物扱いしています。

 

 

取引

 

取り引きですが、まず

誰の宅地建物を、どうするのか?

で種類分けされています。

 

誰の、即ち自分の宅地建物か、人の宅地建物かで

自ら、媒介と代理

があります。

 

媒介は所謂仲介で、

代理は単に仲介するだけでなく、契約締結権までありますが、

自分の宅地建物じゃない点は共通です。

 

どうする、ですが、

売買や交換、貸借

があります。

 

交換は、要するに物々交換ですが、

売買もお金を介した交換ですので、

売買と交換は一纏めにします。

 

自らか、媒介又は代理か、

売買交換か、貸借か、

で以下の表ができます。

 

ここでの注意として、

自ら貸借は取り引きに当たりません。

 

取り引きに当たらないので、

宅建業に当たらず、宅建業法の適用もないです。

 

自ら貸借の具体例は大家さんが部屋を賃貸する、ですが、

これを宅建業としてしまうと、大家が宅建免許を受けたり宅建士を雇ったりしなければならず、

その分家賃があがったり、家を借りれない人もでるかもしれません。

 

国民生活の安定との観点から、

意図的に自ら貸借を宅建業から外しました。

 

宅建業の適用がないから、

自ら貸借では重説も契約書も不要ですよ。

 

ここでいう自ら貸借には、転貸も含めます。

 

転貸は又貸しですが、

己が借りてると同時に、己が貸してもいますから、自ら貸借の要素も含まれるからです。

 

 

業

 

「業」にあたるかどうかの基準ですが、

不特定多数に、という基準と、

反復継続してるか、という基準の2つがあります。

 

この2つの基準を全てみたす必要があるので、

不特定多数に1回こっきりなら業に当たりませんし、

反復継続しても特定少数なら業に当たりません。

 

業に当たらないとなると、宅建業法が適用されません。

 

では、不特定多数とは?反復継続とは?ですが、

これは過去問を通して理解するのがいいでしょう。

 

一見特定されてるみたいで実は不特定多数、

なんて事例は結構あります。

 

その全ては網羅できませんが、

過去問で集中的に問われてるのは答えれないと受かりません。

 

逆に過去問で問われてない事例が出ると、捨て問の可能性が高いでしょう。

 

 

不特定多数

 

まず不特定多数とは?ですが、

 

宅建業法は不特定多数を広く解釈する傾向があると理解して下さい。

 

そうでないと宅建業法を適用できない ‘裏取り引き’ が横行してしまいますので。

 

特定少数を理解して、

それ以外は不特定多数としてもいいでしょう。

 

よく出る特定少数っぽい具体例として、

自社の従業員、公的団体、知人や友人、

があげられます。

 

この内、自社の従業員は特定少数、

他は不特定多数です。

 

自社の従業員は対象が特定されてると法的に解釈されます。

 

公的団体は、国や自治体や公益法人ですが、

役所の数だけでも沢山ありますし、公益法人とかまで含めたらとても特定少数とはいえません。

 

公的団体の延長で、農業協同組合や宗教法人も特定少数かの如く問われますが、

これらも数が多いので不特定多数です。

 

知人友人も、どこまでが知人友人か客観化しづらく、

さっき初めましてした人でも知人とされかねませんから、不特定多数と扱います。

 

 

反復継続

 

参考書では「反復継続」と書かれますが、

実際の問題では「分譲」とかも見かけます。

 

「繰り返し」とか「複数に渡って」とかも注意がいりますね。

 

参考書通りに「反復継続」という表現だと分かり易いですから、

同じ意味の別の言葉で問われる可能性がありますから、引っ掛からないで下さい。

 

逆に一括売却であれば反復継続には当たりません。

 

そこまで厳しくした、個人がいらなくなった不動産を売却処分すらできなくならます。

 

一回こっきりなら大目に見てくれるけど、

そうじゃないなら宅建業法を適用するよ!

そういう姿勢ですね。

 

 

適用除外

 

宅地建物を取り引きする業であるにも関わらず、宅建業法が適用されない場合があります。

 

国や地方自治体が営む場合です。

 

国や地方自治体は、免許も要らなければ、重説も契約書も不要、宅建士も雇わなくていいです。

 

国ですが、都市再生機構、URですね、も国と扱います。

 

地方自治体ですが、地方住宅供給公社も地方自治体と扱います。

 

て事は、都市再生機構も地方住宅供給公社も、

免許不要、重説不要、契約書不要、宅建士不要です。

 

現実にはこれらの職員にも宅建持ちは沢山いると存じますが。

 

因みに、適用除外を相手に取引すると、例外的に宅建業法は適用されない

みたいな問題がたまに出題されますが、そんなのはないですよ。

 

国や自治体を相手に取引する場合でも、こっちは宅建業法の適用がありますから、そんな脱法行為な選択肢に引っかからないで下さいね。

 

 

‘免許基準’ じゃない理由

 

今回は宅建業法の適用条件の勉強でした。

 

で、この分野、多くの参考書とかでは「免許基準」として勉強します。

 

私はあえて免許基準ではなく、宅建業法の適用基準としました。

 

免許基準でも間違いじゃないし、過去問でも免許基準として問われるのが多いです。

 

ですが単に免許基準で覚えてしまうと、分野横断問題に対処できません。

 

宅建業法の適用があるからこそ免許も必要ですし、重説も契約書も必要です。

 

宅建業法の適用がなければ免許不要は勿論、重説も契約書も要りません。

 

横断問題として、

「自分所有のアパートを賃貸するのに重説が必要か?」とか問われますが、

要りませんよ!

 

自ら貸借ですから宅建業法は適用されませんからね。

 

契約書もいらないし、勿論免許もいらないから、

宅建業を営んでない、例えば建設業者か賃貸したって合法ですよ。

 

折角私から教わってるんですから、

表面的に覚えるんじゃなくて、どんな角度から問われても答えれるようになって下さい。